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湖北房市4月份宏觀之金融篇

2019-05-28   責任編輯:向成
 
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與3月份相比,4月份我省房地產市場有回暖跡象。房地產鉆石模型分項指數測算結果顯示(見圖1),在推動我省房地產市場回暖的四大因素中,貢獻最大的是資金因素,其次是土地供應。


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圖1  2019年4月湖北房地產鉆石模型分項指數


    在經濟下行壓力依然存在和外部經濟環境不確定性增加的背景下,強化房地產市場調控仍然是當前房地產政策的主基調。事實上,個人認為,房地產市場調控的目的是,在確保不發生系統性金融風險的前提下,保持房地產市場健康穩定發展。本次房市宏觀“茶”,重點聊一聊我省房地產金融走勢。


一、房地產貸款


一段時間以來,房地產業被視為國民經濟的支柱產業,尤其表現在作為“三駕馬車”之一的投資上。2019年4月,湖北省16個市州房地產貸款余額同比增長18.02%。其中,武漢市最多、宜昌市次之,而潛江市最少。與去年同期相比,16個市州中,天門市房地產貸款增速最快(48%),鄂州市次之(38%),十堰市最低,僅增長了4.2%。


從房地產貸款在各項貸款中的占比看,如圖2所示,2019年4月,整體上,湖北16個市州房地產貸款占比:34.09%。具體而言,其中,仙桃市最高(51.8%),荊門市最低(23.01%),武漢市為36.26%。


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圖2  2019年4月16個地市州房地產貸款占比(%)


從貸款結構看,房地產占比較大。未來,房地產在穩投資、穩經濟和穩就業方面將起到重要的作用。雖然今年4月份我省房地產貸款規模和增幅都出現了一定程度的上升,但仍低于2016年的平均水平,也低于同期浙江、江蘇和安徽的相關統計指標。


二、房地產開發貸款


從供給側看,2019年4月,我省16個市州房地產開發貸款余額同比增長25.56%。其中,武漢市房地產開發貸款余額規模最大、襄陽市次之,潛江市最少。與去年同期相比,16個市州中,天門市房地產開發貸款余額的增速最快(240.91%),孝感市次之(110.53%),十堰市和仙桃市為負增長,分別為-13.71%、-2.95%。


從房地產開發貸款在各項貸款中的占比來看,2019年4月,我省16個市州房地產開發貸款占比為8.27%。其中,咸寧市最高(12.13%),荊門市最低(3.6%),武漢市為8.54%,詳情見圖3。


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圖3  2019年4月16個市州房地產開發貸款占比(%)

從房地產開發貸款在房地產貸款中的占比看,2019年4月,我省16個市州房地產開發貸款在房地產貸款中的占比為24.27%。其中,咸寧市最高,仙桃市最低,分別為30.61%、7.81%。

三、個人住房貸款

個人住房貸款是家庭債務的重要組成部分,也是家庭耐用商品消費貸款的主要方面。2019年4月,湖北16個市州個人住房貸款余額同比增長18.60%。其中,武漢市最多,宜昌市次之,潛江市最少。與去年同期相比,鄂州市個人住房貸款增長最快(41.77%),天門市次之(39.12%),十堰市最低,僅為10.97%。

從個人住房貸款在各項貸款中的占比看,如圖4所示,2019年4月,16個市州個人住房貸款占比:20.4%。其中,仙桃市最高(43.71%),荊門市最低(17.63%),武漢市為20.24%。


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圖4  2019年4月16個市州個人住房貸款占比(%)

從個人住房貸款在整個房地產貸款中的占比看,2019年4月,我省16個市州個人住房貸款在房地產貸款中的占比為59.85%。其中,仙桃市占比最高(84.39%),武漢市最低(55.82%)。

上述分析表明,從房地產供給的角度看,2019年4月,孝感和咸寧為近期市場熱點;從房地產需求的角度看,仙桃和鄂州市場相對活躍;市場份額最大的武漢,市場整體處于溫和狀態。2019年第一季度,全國人民幣貸款總額同比增加20%,個人住房貸款同比增加15.8%,房地產企業貸款同比增加3.37%;我省16個市州的相應指標均高于全國平均水平。歷史經驗顯示,我國房地產金融風險主要來自于借款人的違約風險,亦即房貸風險。房貸風險又分為提前還款風險和違約風險。相關研究顯示,2018年我國商業銀行房貸提前還款率平均為32%,房貸違約率是0.3%。綜合地看,我省房地產金融市場處于平穩健康狀態。

 

 

注:本報告所稱的16個市州僅指武漢市、黃石市、十堰市、宜昌市、襄陽市、鄂州市、荊門市、孝感市、荊州市、黃岡市、咸寧市、隨州市、恩施州、仙桃市、潛江市、天門市市本級,不包含各地級市下的縣級城市。


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